Mua đất nền tái định cư chưa sổ đỏ có rủi ro gì?
Trong trường hợp hai người cùng đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một trong hai người không có mặt để làm các thủ tục liên quan đến nhận chuyển nhượng quyền
Hỏi: Tôi dự định mua một nền đất tái định cư, nền đất này mới chỉ có biên bản bốc thăm và đang chờ quyết định giao nền.
Nếu tôi mua nền đất này và chưa đóng tiền cơ sở hạ tầng (nợ 5 năm) thì khi có sổ đỏ, sổ đó sẽ mang tên người chủ gốc (người bán mảnh đất nền cho tôi) chứ không sang tên cho tôi được phải không?
Theo thỏa thuận của bên bán, tôi chỉ giữ hợp đồng ủy quyền sử dụng đất và ủy quyền trả nợ phần cơ sở hạ tầng của chủ đất. Nếu sau 5 năm tôi trả hết nợ tiền cơ sở hạ tầng thì sổ đỏ mới chuyển cho tôi đứng tên và khi đó tôi phải đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ.
Xin vấn giúp tôi về cơ sở pháp lý và rủi ro xảy ra khi tôi mua nền đất đó.
Xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Đối với trường hợp của bạn nêu, bên bán (người được nhận nền đất tái định cư) là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy CNQSDĐ”), và để chuyển nhượng nên đất tái định cư, bên bán và bạn chỉ có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng khi bên bán đã có Giấy CNQSDĐ, và Giấy CNQSĐ không có ghi nợ tiền sử dụng đất. Trong trường hợp, Giấy CNQSDĐ được cấp còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì bên bán chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng nền đất tái định cư cho bạn cho đến khi bên bán đã trả hết nợ tiền sử dụng đất.
Trong thời gian bên bán chưa được cấp Giấy CNQSDĐ, hoặc đã được cấp Giấy CNQSDĐ nhưng còn ghi nợ, các bên có thể ký hợp đồng đặt cọc (đảm bảo nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng) và/hoặc ký hợp đồng ủy quyền (Bên bán ủy quyền cho bạn được quyền sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất còn nợ). Tuy nhiên, nếu bạn chọn hình thức hợp đồng ủy quyền, bạn có thể sẽ gặp nhiều rủi ro như sau: bên bán có thể lợi dụng quyền được mua và quyền sử dụng nền đất tái định cư để ủy quyền cho nhiều người, hoặc hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt (hết hiệu lực) theo quy định của pháp luật (Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2005), hoặc bên ủy quyền (bên bán) có thể hủy bỏ thỏa thuận chuyển nhượng nền đất tái định cư cho bạn.
Hỏi: Tôi có miếng đất diện tích 685m2. Sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm nhưng chưa có quy hoạch 1/2000, cũng như quy hoạch dự án. Hiện nay tôi chưa có nhà ở.
Tôi có miếng đất diện tích 685m2. Sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm nhưng chưa có quy hoạch 1/2000, cũng như quy hoạch dự án. Hiện nay tôi chưa có nhà ở. Trong trường hợp này, tôi có được chuyển một phần diện tích mảnh đất đó thành đất ở hay không?
Xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Theo quy định điều 31 Luật Đất đai 2003 và nghị định 181/2004/NĐ-CP, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân xã, phường thông qua.
Vì vậy, bạn có thể liên hệ Ủy ban nhân dân xã Phong Phú để biết về quy hoạch cũng như trình bày nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của mình.
Hỏi: Tôi và bạn trai muốn mua một miếng đất ở Q.Bình Tân (Tp.HCM). Hiện người chủ miếng đất ấy đang định cư ở nước ngoài, trong khi người yêu tôi thì sắp ra Hà Nội công tác. Như vậy, tôi có thể thay người yêu tôi làm các thủ tục mua bán quyền sử dụng miếng đất ấy không?
Tôi và anh hiện tại chưa kết hôn thì có thể cùng đứng tên quyền sử đất hay không? Nếu chúng tôi cùng đứng tên thì tôi có thể thay mặt anh làm tất cả các thủ tục cần thiết hay không? Người chủ miếng đất phải có giấy chứng nhận độc thân được xác nhận bên Mỹ?
Tôi và người yêu tôi cần chuẩn bị những giấy tờ pháp lý gì và người bán phải cung cấp các loại giấy tờ nào để đảm bảo quyền lợi cho chúng tôi?
Trả lời
Về việc ủy quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Căn cứ điều 581 Bộ luật dân sự quy định về hợp đồng ủy quyền, trong trường hợp nêu trên, người không có mặt để ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người khác để thay mặt mình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo thư bạn, thửa đất do hai người mua chung, do vậy khi lập hợp đồng ủy quyền, nội dung ủy quyền cần xác định rõ tỉ lệ phần trăm mỗi người mua là bao nhiêu.
2. Theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (khoản 20, Điều 4 Luật đất đai).
Người sử dụng đất có thể hiểu là một cá nhân hay nhiều cá nhân, một tổ chức hay nhiều tổ chức có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật được quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp nhiều cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể bao gồm những người có hay không có quan hệ vợ chồng, có quan hệ huyết thống hay không có quan hệ huyết thống.
Vì vậy, trường hợp của ông/bà khi cùng đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng sẽ được quyền cùng nhau đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tư cách là hai cá nhân độc lập không có quan hệ vợ chồng.
3. Trong trường hợp hai người cùng đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu một trong hai người không có mặt để làm các thủ tục liên quan đến nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người không có mặt có thể ủy quyền cho người kia thay mặt mình thực hiện các thủ tục.
Liên quan đến giấy xác nhận độc thân của người đang cư trú tại Hoa Kỳ. Nếu người này đã trở thành công dân Hoa Kỳ, và không còn quốc tịch Việt Nam, giấy xác nhận độc thân của người này phải do cơ quan có thẩm quyền tại Hoa Kỳ xác nhận và phải được hợp pháp hóa lãnh sự tại Đại sứ quán Việt Nam tại Hoa Kỳ. Khi đó, giấy xác nhận độc thân trên mới có giá trị sử dụng trên lãnh thổ Việt Nam.
Đây là vấn đề tương đối phức tạp, vì vậy ông/bà nên tìm hiểu thêm những thông tin liên quan đến người chuyển nhượng như: Họ còn quốc tịch Việt Nam hay không? Nếu còn thì hộ chiếu, chứng minh nhân dân và hộ khẩu của họ còn hay không.
Nếu còn đầy đủ thì ông/bà nên đem toàn bộ hộ sơ liên quan đến bên chuyển nhượng để gặp trực tiếp luật sư hay một phòng công chứng mà ông/bà dự định sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng để nơi đây xem xét và tư vấn cụ thể.
4. Khi tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo trường hợp nêu trên, ông/bà cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
i. Chứng minh nhân dân/hộ khẩu của hai người;
ii. Giấy xác nhận độc thân của hai người;
iii. Hợp đồng ủy quyền (như đã trình bày trên).
Cùng Danh Mục:
Nội Dung Khác
Leave a Reply